Першіпів року 2025-го ринку столичної нерухомості вистачило, щоб остаточно поховати торішні розмови про «неминучу корекцію». Попри війну, логістичні ризики та валютні гойдалки, середня ціна квадратного метра в Києві піднялася до 1 979 $ (≈82 762 грн). Така планка — максимум із початку повномасштабного вторгнення. І що показово: навіть за цих цифр ліквідні об’єкти розлітаються швидше, ніж у 2024-му, — їх купують на DIM RIA, не чекаючи, доки «гарячий» лот підніметься в топ видачі.

Загальна динаміка: 2024 → 2025

У 2024-му середня «квадратура» столиці України балансувала на рівні 1 330-1 350 $ і навіть просіла на 4 % у річному зрізі. За шість місяців 2025-го ринок відіграв втрачене й додав майже 30 % у доларі — різниця між 1 350 $ та 1 979 $ надто красномовна. У гривні ж приріст ще відчутніший через девальвацію: із 52 000 ₴/м² до 82 000 ₴/м².

Що це означає? По-перше, покупець перестав відкладати великі чеки «до перемоги». По-друге, продавець навчився рахувати собівартість ремонту, «перекидати» зростання вартості матеріалів у ціну й не соромиться закладати в кінцевий продаж курсові ризики.

Фактори зростання та чому ринок не охолонув:

  • Безпека й генератори. У будинках з автономним живленням і укриттям «мінусів» не буває: кількість охочих купити стабільно випереджає пропозицію.
  • Ефект релокації. Частина бізнесу та ІТ-сектору повернули офіси до столиці, підтягнувши платоспроможну аудиторію.
  • Обмежена нова забудова. Ліцензії на будівництво в центральних районах майже не видаються, тож дефіцит «свіжих» метрів підтягує весь ринок угору.
  • Іпотека 7 %. Попри бюрократію, пільгова програма НБУ дала реальний попит: близько 12 % угод на нерухомість у 1-му кв. 2025 року профінансовано кредитом під держгарантії.
  • Валютні очікування. Курсовий коридор 41-42 ₴/$ підштовхує продавця фіксувати ціну у валюті, а покупця — виходити «в долар» зараз, доки не пізно.

У підсумку всі перелічені тригери зводяться до одного: попит на «бронебійні» квадратні метри наразі перевищує здатність ринку оперативно пропонувати безпечний і технологічно автономний житловий фонд. Саме тому навіть у воєнний час і за коливань курсу гривні Київ залишається майданчиком, де метри не просто зберігають вартість, а стабільно додають у ціні. 

Поки забудовники не збільшать обсяги нового будівництва з укриттями та генераторами, а держава — ліміти іпотечних програм, ринок не охолоне: покупець готовий платити за відчуття контролю й безпеки, а продавець охоче монетизує цю потребу.

Районний розріз: Де скільки коштує «квадрат»

Київ — це мозаїка мікроринків, де локація, транспортна доступність і рівень автономії будинку формують різні бюджети входу. Саме тому варто оцінювати кожен масив окремо, порівнювати його з найближчими конкурентами й одразу закладати додатковий бюджет за генератор та якісне укриття. Без цього цінник легко «пливе» на 10–15 %, і будь-яка середня цифра втрачає аналітичну вагу.

  • Печерський: 2 695 $ / ≈112 000 ₴ — абсолютний лідер за ціною та швидкістю продажу елітних метражів.
  • Шевченківський: 2 050 $ / ≈85 000 ₴ — історичний центр із мінімальним новим вводом.
  • Голосіївський: 1 750 $ / ≈72 500 ₴ — перевагу тримають комплекси бізнес-класу вздовж метро.
  • Оболонський: 1 480 $ / ≈61 400 ₴ — «хлібний» варіант для тих, хто хоче метро й набережну.
  • Дарницький: 1 350 $ / ≈56 000 ₴ — баланс ціни та нових ЖК із генераторами.
  • Деснянський: 1 000 $ / ≈41 500 ₴ — бюджетна «вхідна точка» зі своїм стабільним попитом.

На первинному ринку зафіксовано середню планку 1 870 $ (≈ 77 600 ₴/м²), тоді як у «вторинці» — 1 990-2 000 $ (≈ 82 500 ₴). Різниця мінімальна: забудовники закладають у ціну підвищені витрати на будматеріали та бомбосховища, а продавці вторинки — готовий ремонт і «заселеність» району. Тому покупець обирає не стільки між «новим» або «старим» фондом, скільки між локацією та рівнем автономії будинку.

Прогноз до кінця 2025 року: Курс, інфляція та військові ризики

Ціна у гривні ростиме доти, доки долар не піде в затяжну корекцію. Середньострокові макропрогнози НБУ вже закладають курс 44-45 ₴/$ на кінець року, тож «квадрат» у середньому житловому сегменті може підтягнутися до 90 000 ₴. Водночас інфляція будівельних матеріалів і підвищення вартості робіт утримують мінімальну планку входу навіть у Деснянському районі.

  • Помірне зростання. Якщо курс долара не перетне 45 ₴, очікуйте +5-7% у валюті до грудня.
  • Перевідкриття кредитного «вікна». Запуск іпотеки для ВПО під 3% збільшить попит ще на 8-10%.
  • Консервація ризиків. Ракетні удари та блекаути залишаться в ціні: квартира без укриття та генератора продаватиметься зі знижкою 10-12 % навіть узимку.
  • Орендна альтернатива. Інвестори продовжать «брати під здачу», тож до 15% угод у другому півріччі будуть суто інвестиційними.

Столичний ринок, попри війну, зберігає репутацію «тихої гавані» для капіталу: ліквідні об’єкти розбирають швидко, ціна повзе вгору, а нові проєкти виходять обережно, але з якісним «залізом» автономії. 

Тож відповідь на головне запитання проста: квартири в Києві дорожчають — і робитимуть це стільки, скільки житиме попит на безпечні та комфортні квадрати. DIM.RIA лишається головним маркером цієї динаміки: саме тут видно, як ринок тримає курс і переписує цінники ледь не щомісяця.

Заключення

Київський ринок житла у 2025-му вкотре довів свою стійкість: попит на «укріплені» квартири перевищує пропозицію, а ціни — попри війну й валютні коливання — рухаються угору швидше, ніж забудовники встигають закладати нові фундаменти. Драйвери зростання очевидні: дефіцит безпечного фонду, повернення платоспроможних фахівців до столиці, пільгові кредити та девальваційні очікування. Як наслідок, навіть другорядні масиви підтягуються за флагманами, а різниця між первинкою та вторинкою зводиться до нюансів локації й ступеня автономії будинку.

Висновок для потенційних гравців простий: чекати масштабного «розпродажу» не варто. Тим, хто планує купувати, краще фіксувати бюджет зараз і торгуватися не за ціну, а за якість укриття, генератора й енергоефективності. Продавцям же слід підкріплювати прайс доказами безпеки та документальною чистотою об’єкта: покупець став вибагливішим і готовий доплачувати лише за реальний комфорт.